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现金网:PE?PS?NAV?趁內房风雨飘摇,教你最新的估值法

时间:2017/11/30 16:49:34  作者:  来源:  查看:4  评论:0
内容摘要: 今年以来,恒指从20,000点出头到突破30,000点大关,在这过程中,内房股绝对是一道亮丽风景线。其中,融创中国(1918.HK,以下简称“融创”)和中国恒大(3333.HK,以下简称“恒大”)都翻了约6倍,MSCI内房股指数也涨了95%。  这轮内房股暴涨,一方面是由于20...
 今年以来,恒指从20,000点出头到突破30,000点大关,在这过程中,内房股绝对是一道亮丽风景线。其中,融创中国(1918.HK,以下简称“融创”)和中国恒大(3333.HK,以下简称“恒大”)都翻了约6倍,MSCI内房股指数也涨了95%。
  这轮内房股暴涨,一方面是由于2015年以来,销售增长带来基本面回升,另一方面,更多的肯定是原来大家对内房预期极差,估值模式存在一定误解。
  所以,很有必要介绍一下传统市场对内房的估值模式,而当下哪种估值模式才更合适让你亲手发掘下个“内房之王”呢?
  首先,我有必要强调一下大部分内房的预期差,经过一年的上涨已得到修复,因此,以下新估值体系更多是用来寻找估值和成长性最好的内房股。投资者最终赚的将是企业成长的钱,这就意味着,涨幅就不太可能实现一年几倍这样的成绩了。
  一、内房股还有上升的大逻辑吗?
  虽然,这里我们主要讨论由下而上的估值,但还是先简单看看宏观层面上,内房市场是否存在上升的大逻辑,翻倍后是否还有机会?
  我认为,随着调控持续收紧,一二线土地供给持续减少,土地市场对参与者的资金要求持续提高,金融机构将倾向于向销售额排名Top100企业发放融资。
  而在限价的前提下,对房企的产品、开发周转速度要求加剧提高,这一切都意味着行业在接下来两三年都会处于加剧整合、兼并合作的时期。
  虽然,2017年全国约12万亿的住宅市场,在接下来几年大概率会下降,但全国或区域成长性龙头由于加速兼并合作,在接下来两三年,仍能维持稳定的净利率,且享受到钻石时代带来的福利。
  所以,在整个饼增长维持稳定,但加速淘汰小房企的局势下,只要细心甄选,涵盖了绝大数全国或区域性龙头的内房股,在接下来两三年还是存在成长的大逻辑。
  二、过往造成巨大套利机会的估值方式
  估值,暂抛开市梦率,回到根本,不外乎是可靠的未来现金流折现值。过往,包括当前最流行的,对内房仍是:
  ① RNAV(重估的净资产法);
  ② PE(市盈率法);
  ③ PS(市销率法)。
  下面会简单介绍以上各种方法的利弊,并介绍我在过往十多年,经过牛熊考验过的SPEG(销售市盈率相对盈利增长比率)估值体系。(1)重估的净资产(RNAV)估值法谈估值方式,首先得讲市场的参与者。内房身处港股,过往由外资机构紧握定价权。由于大多机构过往长期看空中国房地产,加上内房负债率较高,长期被按近乎破产清算的重估净资产(RNAV)加一定折扣给予定价。
  重估净资产:指按企业手上所有土地的预期销售利润价值,加上持有的其他净资产之和折现,再根据内房质量加上一个20%~60%不等的折扣率予以估值。



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